信任危机下的自选物业风波济南汇德公馆居民直选不合规_济南民生_济南

小区没有业委会，现有物业却要退出，该如何选新物业?最近，位于高新区舜华路街道办事处的三庆汇德公馆就遇上了这样的事。

根据《业主大会和业主委员会指导规则》，新小区未成立业主委员会，可由居委会代行业委会职责。汇德公馆社区居委会代行业委会职权选聘新物业时，不料遭遇信任危机，居委会与舜华路街道办事处提出的两种选聘新物业的方案都被业主代表否决。

原来，不少业主担心有“内定物业”，联合签名要直选万科物业。目前，500余名居民已委托律师与居委会、街道办沟通，欲先成立业委会再选聘新物业。像这样的情况，究竟该如何解决?

[居民诉求] 60%业主签名想直选物业

近日，家住汇德公馆的朱先生介绍，11月13日，汇德公馆社区居委会发布了《关于美嘉园物业退出汇德公馆小区物业服务业务的公示》，得知这个信息，朱先生他们和一些业主联合签署了《关于三庆汇德公馆花园小区物业更换声明》。

在朱先生提供给记者的这份声明上，称“广大业主统一同意北京万科物业服务有限公司济南分公司接管本小区，不允许其他任何物业公司以正式、非正式的方式入驻。”

“974户居民，有600多户签名。”汇德公馆社区居委会相关负责人杲女士说。

也就是说，有60%的居民在这份声明上签了字，他们为何要签这份声明?

“我们担心有内定物业，便发起签名，希望选万科物业管理小区。两三天的时间，就有三分之二的业主在这份声明上签字了。”朱先生说，11月21日，在居委会召开的业主代表大会上，他们拿出这份声明，却被告知这个文件因缺乏第三方见证，真实性有待核实，而且居民直接委托物业，不符合相关规定。

[居委会与街办回应]居民直选物业不合规两种提议均被拒

杲女士介绍，11月21日，居委会召开业主代表大会，欲将招投标选聘新物业一事告知居民征求建议，没想到100多名业主代表否决了这个方案，有业主提交了上述声明。

“业主不想被代表，想自己决定选哪个物业，但根据物业管理相关法规，业主不能直接和物业企业签合同，居民直接委托物业不合规。”杲女士说，当时万科物业工作人员到场，他们表示不会通过不正规方式进入小区。

记者查阅《物业管理条例》发现，除了需要2/3业主的同意，居住小区选聘物业公司必须召开业主大会，而且要由业主委员会代表业主与物业企业签订物业服务合同。就是说，没有业委会的汇德公馆，如果与物业企业签合同，可由居委会代签。

“万科物业没表态要来，也没提供合同内容，居委会没法签合同，所以我们否定了业主们的想法。分歧就从这开始了，矛盾爆发。”舜华路街道办事处社会事务科工作人员王先生说。

根据居民意见，汇德公馆社区居委会、舜华路街道办事处和高新区房管局商量了“三步走”的新办法：由居委会发布小区选聘新物业公司的公告;让参加竞标的物业公司提交物业服务合同方案;最后召开业主大会，由业主投票选出新物业公司。

11月27日，这个最新公告在汇德公馆张贴后，“当天电话就被打爆了，不少居民对招聘物业没设门槛不满，他们提出要选全国前五或前十的物业。最近每天12345转来的电话也得有20多个。”近日，杲女士说，有居民说居委会、办事处和某个物业关系密切，要内定物业，无论他们怎么解释居民都不相信。

[最新进展]业主通过律师提出停止选聘物业，先成立业委会

12月1日，杲女士收到居民委托的律师寄来的快递，“律师说选聘新物业的办法已违背超过三分之二业主的意见，要求停止目前的工作，要先成立业委会再选物业。”杲女士说。

记者了解到，汇德公馆有居民也向舜华路街道办事处社会事务科分管此事的工作人员王先生和高新区房管局物业科寄送了这些材料。

“居委会对律师说可以依法成立业委会，还需要经过街道办签字。”居民朱先生说。

12月5日下午，王先生与汇德公馆500多名居民委托的律师见面交流了此事。王先生告诉记者，没想到居民中途会提出不让居委会选新物业，等业委会成立后再选物业这个意见，他需要与原物业协商争取理解。

“原物业提出退出管理申请已3个月，而成立业委会，法定程序是90天内完成相关程序，所以，我们要与原物业协商，让其继续服务。”王先生说，他们也希望召开业主大会，成立业委会选聘新物业，而不是非得居委会选聘物业，他们只不过要求必须按照法律规定进行。

“选业委会可以正常进行，小区客观条件具备，只要再提交20%业主签名申请，就可以按法定程序推行。”王先生说，他将和律师保持沟通，促进此事解决，不过，将来成立业主大会，选出业委会，对于业主们能否和物业公司谈判，能否监督物业公司执行服务合同，他有些担忧。

[专家观点]

居委会不一定要代行职权社区事务要经业主大会表决

12月5日，济南市物业协会会长吴洪杰就此受访时介绍，原物业公司要退出管理，提前向居委会报告，程序是正确的，居委会在小区没有成立业主大会的情况下，主动履行法律程序也是正确的。但是，不是居委会一定要代行业委会职权，现在该小区业主不同意选聘新物业的方式，要开业主大会选业委会，从法律意义讲，业主的要求是合理的。居委会应尊重业主的意见，在规定时间内牵头帮助业主成立业主大会，然后由业主大会去履行职权。

关于汇德公馆居民起初要直选万科物业一事，吴洪杰介绍，业主直接签名选物业公司没有法律依据，小区所有事务是业主的事，但要先确立合法的组织——业主大会，需要成立业主大会来表决小区事务。业主大会可通过书面形式召开，通知、通告及如何表决，可以通过签名公示的形式，而不是说所有业主必须要到哪个地方开会。

济南市住房保障管理局相关专家表示，小区任何事项都需通过业主大会来表决，要通过业主大会来选聘物业而不是业委会，业委会只是业主大会的执行机构，它本身做不出任何决定。“办事处除非成立不了业主大会，成立不了业委会，居委会才能代行业委会职能，如果能选出业委会，就不要代行职权了。”该专家表示，原物业企业合同到期如果要退出小区，要提前俩月告知街道办和区物业监管部门，他们应启动程序召开业主大会，成立业委会或选物业企业都可以，这些程序没有先后。