专家解读济南住宅小区物业管理规定征求意见稿：“搭脉”物管顽疾 开出新规“药方”

业主对小区物业服务不满意到底该投诉到哪里?如何加强对小区业委会的管理?物业费交多少该谁说了算?

长期以来，住宅小区物业管理由于涉及千家万户的日常生活，备受关注也常引起争议，不少顽疾久拖难治。16日，济南出台的《关于加强住宅小区物业管理工作的规定》(征求意见稿)(以下简称“《规定》”)后，记者采访市住建部门专业人士，对规定的出台背景、上述焦点问题的解决路径等进行详细解答。

全覆盖 全建立 全健全

“在这次政策出台前，不少物业投诉也会反映到街道办事处和居委会，但在解决问题的过程中会因为人员、经费等原因无法很好实施。”市住建局物业管理处有关负责人告诉记者，“此次规定明确提出健全这三级物业管理监管体制，并在机构经费和人员问题方面予以保障，配机构配人配经费，对下一步解决社区管理诸多矛盾和问题将起到很重要的推动作用。”

《规定》对各级各相关部门的职责和权限作出明确规定。作为行业主管部门，市住建局负责全市物业管理的监督管理工作，具体包括建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台、建立完善本市物业管理分级培训体系、负责组织全市物业服务企业信用等级评定工作等，公安、民政、经信、应急管理、城管、水务、园林绿化、市场监管等部门负责指导监督各区县相应部门按照职责做好与物业管理相关的工作。

各区县人民政府负责健全本辖区内区县、街道办事处、社区居委会三级物业管理监管体制，组织相关部门和街道办事处、社区居委会落实物业管理政策规定，并保障街道办事处、社区居委会物业管理工作经费。区县住建局负责辖区内物业管理区域划分、物业管理招投标监督管理及辖区内物业服务企业信用信息的采集、审核工作等职责。

严选组成人员 规范业委会权限

住宅小区的业主自治管理问题也一直是关注的焦点，《规定》对此出台详细的意见。

《规定》指出，符合首次业主大会召开条件的，街道办事处应当组建首次业主大会筹备组，筹备组由街道办事处、社区居委会工作人员和业主代表组成，开发建设单位可派员参加，街道办事处分管负责人任组长。业主代表由街道办事处组织，在楼长、社区党员、人大代表、政协委员中推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。

“这些年在实际工作中我们发现，很多小区的业委会成员鱼龙混杂，有的成员素质不高。这次市里的规定出台后，将把不符合条件的人剔除掉，选择有能力、高素质的人担任业委会成员。”专业人士表示，通过这种方式有望解决以往业委会存在的许多弊端，让业主们更放心，特别规定在特定情况下可由物管委来代行业委会的权利，这将对维护业主的合法权益起到很好的作用。

按照文件要求，业主委员会候选人应当政治素质高、热心公益事业、积极践行社会主义核心价值观、模范履行业主义务，不得有违反相关法律法规和小区管理规约的行为。业主委员会候选人由街道办事处党工委、社区党组织严格把关，优先推荐业主中的党员、人大代表、政协委员、楼长、道德模范及文明市民等先进人物。

“这是第一次明确业主委员会应在物管委的指导监督下开展工作，可以说是一条非常有效的解决问题的规定。”在物管委的指导下，业委会可以监督物业服务企业履行合同约定，监督协调业主遵守小区管理规约，并加强与业主之间的交流，发挥楼长作用，构建起业主反映意见的畅通渠道。同时，及时召开业主大会和业主委员会会议，研究决定小区物业管理中的问题，并及时公示;在社区物管委组织下，定期评价小区物业服务质量等。

小区成立业主委员会或明确物管委代行职责后，应及时组织召开业主大会，决定续聘或重新选聘物业服务企业，制定管理规约。业主大会决定续聘或选聘物业服务企业的，业主委员会应与物业服务企业签订物业服务合同，合同中应明确服务内容、服务标准、服务质量的评价办法和评价结果的运用等内容。

倡导选聘酬金制 花钱多少三方共管

采访中记者了解到，以前我市住宅小区的物业管理多实行“包干制”，也就是由物业公司直接聘任、管理保洁人员和保安人员等，如果小区业主不交物业费，物业公司便会裁撤物业服务人员、降低服务标准，由此引发物业和业主互相不信任，形成了一种恶性循环。

此次《规定》明确倡导业主大会选聘物业服务企业实行酬金制。专业人士解释，“实行酬金制，由物业公司来测算小区需要多少服务人员，物业服务用品的成本是多少，然后把总成本公示。如果小区确定聘用这家物业，就会把总成本打入账户里，共用账户由物业公司、业委会共同管理，每支出一笔钱，需要物业公司、业委会和业委会主任的盖章同意才行。物业公司能动的只是账户里应得的酬金，酬金为总成本的10%-20%。”

实行酬金制的，全体业主应在管理规约中就预收物业管理资金的方式、标准、时间、违约责任以及物业管理资金收支公示、审计等问题作出约定。物业服务的人工、耗材等成本支出由物业服务企业按照合同约定的核算办法和程序及时向业主委员会申报;企业酬金(利润)在合同中约定，每年底由业主委员会按照合同约定和年度评价结果向物业服务企业支付。

“随着社会经济的发展，人力成本不断上升，实行酬金制后，物业公司的酬金是固定的，实际上物业公司受益，不用承担人力成本变化带来的经营风险，这样就可以促进他们进一步提高物业服务水平。”该人士进一步解释说。

为确保业主利益，《规定》还要求，业主大会、业主委员会应建立完善的财务制度，规范管理小区公共收益，明确小区公共收益的使用范围，每季度向全体业主公示一次小区公共收益的收支情况，每年聘请第三方机构进行审计。业主委员会委员存在违法违规和违反管理规约行为的，物管委应建议及时召开业主大会，撤换不合格委员。业主违反法律法规使用房屋或存在违反小区管理规约行为的，业主委员会可在小区内公示其违规行为，并记入小区业主房屋使用诚信档案，纳入社区统一管理。

目前，《规定》还在面向公众征求意见中，市民如果有意见建议，可及时提供给相关部门。

[责任编辑：杨凡、徐琳琳]

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